律师解析：承租人优先购买权相关问题
时间：2017-05-26 10:48点击：52次
一、什么是承租人的优先购买权一、什么是承租人的优先购买权
出于对经济市场的稳定性的维护、保护承租人的合法权益，各国法律当中都涉及到对房屋承租人优先购买权的相关规定。
在我国，《中华人民共和国合同法》第二百三十条就对此作了明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
（一）必须是在房屋承租期内
承租人的优先购买权是依附于租赁关系而存在，它随着租赁关系的产生而产生、消灭而消灭。因此，承租人的优先购买权必须发生在房屋承租期内。如果承租人在租赁关系消失之后才得知房屋承租期内，房东未尽通知义务且与第三人产生了买卖关系，承租人依然在合理期限内享有优先购买权。
（二）承租人行使优先购买权的合理期限
《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释〉的理解与适用》第24条第3项规定：“出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。”
第23条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”
由此可知，在一般情况下，承租人在接到出租人通知之后，出租人行使优先购买权的合理期限为15日；如果出租人采用拍卖方式，承租人在接到承租人通知后，应以其“参加拍卖会的行为”行使优先购买权。除此之外，法律并无其它任何规定。
那么，假设出租人并没有履行相应的通知义务，承租人行使优先购买权的合理期限的时间又是多少呢？
承租人优先购买权作为一种法定的权利，其成立的前提条件是租赁关系的成立，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条这样规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
由此可知，房屋承租人只能提起侵权损害或者违约损害赔偿之诉，不具有请求撤销出租人出卖房屋行为或者恢复原状的权利。因此，笔者认为承租人优先购买权应当属于债权性质。对于债权而言，当出租人、第三人主观存在恶意、在没有履行相应通知义务下缔结买卖合同的情形，承租人完全可以参照合同法第55条、75条在除斥期间1年之内行使优先购买权。当然，出租人的优先购买权并不能对抗善意第三人，笔者下文会进行深入分析。
（三）对“同等条件”的理解
对《合同法》230条中规定的所谓“同等条件”的理解，一直存在不同的学说争论，一是绝对同等说，即认为优先购买权人认购条件与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，即认为优先购买权人购买条件与其他买受人条件大致相等，便视为同等条件。笔者更赞成“严格”的第一种绝对同等说。理由如下：
第一、优先购买权的设立的实际本意，是在市场经济条件下，为了保障承租人的基本生活和住所状况不受房屋买卖的影响。并且就承租人而言，在承租之时，也更关心对承租期限内不受干扰的维护，而非否取能够得租赁物的所有权。但其实针对这一点，“买卖不破租赁”已经给予了承租人很好的保护。
第二、“同等条件”的规定实际上是为了保护出租人的权利，而对承租人优先购买权的一个限制，因此必须从严。法律设定优先购买权并不是以出卖人的实际利益的损害为代价， 如果认定优先购买权人购买条件与其他买受人条件虽大致相等即可，但其他买受人比优先购买权人提出的条件仍旧优越，这对出租人而言无疑是一个损失。
第三、大致相等在实践中无法实际量化。
（四）承租人不能主张优先购买权的法定情形
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条明确了四种情形下，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
1、房屋共有人行使优先购买权的；
2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
就第三人而言，如果第三人存在我国《合同法》规定的如下情形，承租人可以请求确认出租人与第三人签订的买卖合同无效：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”
但就善意第三人而言，如果第三人尚未受让标的物、办理过户登记，则因承租人优先权的行使，即在出卖人与第三人、出卖人与承租人之间成立双重买卖，此时可优先保护承租人的利益；如果第三人已受让标的物并已办理过户登记，并且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”则承租人所拥有的优先购买权并无物权的追及力，其不能对抗已获得物权的善意第三人，此时承租人仅得请求出卖人负债务不履行的赔偿责任。
出于对经济市场的稳定性的维护、保护承租人的合法权益，各国法律当中都涉及到对房屋承租人优先购买权的相关规定。
在我国，《中华人民共和国合同法》第二百三十条就对此作了明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
因此，房屋承租人优先购买权是指，承租人依照法律规定在出卖人出卖房屋时享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。该权利是对承租人利益的一个特殊保护。
（一）必须是在房屋承租期内
承租人的优先购买权是依附于租赁关系而存在，它随着租赁关系的产生而产生、消灭而消灭。因此，承租人的优先购买权必须发生在房屋承租期内。如果承租人在租赁关系消失之后才得知房屋承租期内，房东未尽通知义务且与第三人产生了买卖关系，承租人依然在合理期限内享有优先购买权。
（二）承租人行使优先购买权的合理期限
《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释〉的理解与适用》第24条第3项规定：“出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，在15日届满后，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持。”
第23条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”
由此可知，在一般情况下，承租人在接到出租人通知之后，出租人行使优先购买权的合理期限为15日；如果出租人采用拍卖方式，承租人在接到承租人通知后，应以其“参加拍卖会的行为”行使优先购买权。除此之外，法律并无其它任何规定。
那么，假设出租人并没有履行相应的通知义务，承租人行使优先购买权的合理期限的时间又是多少呢？
承租人优先购买权作为一种法定的权利，其成立的前提条件是租赁关系的成立，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条这样规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
由此可知，房屋承租人只能提起侵权损害或者违约损害赔偿之诉，不具有请求撤销出租人出卖房屋行为或者恢复原状的权利。因此，笔者认为承租人优先购买权应当属于债权性质。对于债权而言，当出租人、第三人主观存在恶意、在没有履行相应通知义务下缔结买卖合同的情形，承租人完全可以参照合同法第55条、75条在除斥期间1年之内行使优先购买权。当然，出租人的优先购买权并不能对抗善意第三人，笔者下文会进行深入分析。
（三）对“同等条件”的理解
对《合同法》230条中规定的所谓“同等条件”的理解，一直存在不同的学说争论，一是绝对同等说，即认为优先购买权人认购条件与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，即认为优先购买权人购买条件与其他买受人条件大致相等，便视为同等条件。笔者更赞成“严格”的第一种绝对同等说。理由如下：
第一、优先购买权的设立的实际本意，是在市场经济条件下，为了保障承租人的基本生活和住所状况不受房屋买卖的影响。并且就承租人而言，在承租之时，也更关心对承租期限内不受干扰的维护，而非否取能够得租赁物的所有权。但其实针对这一点，“买卖不破租赁”已经给予了承租人很好的保护。
第二、“同等条件”的规定实际上是为了保护出租人的权利，而对承租人优先购买权的一个限制，因此必须从严。法律设定优先购买权并不是以出卖人的实际利益的损害为代价， 如果认定优先购买权人购买条件与其他买受人条件虽大致相等即可，但其他买受人比优先购买权人提出的条件仍旧优越，这对出租人而言无疑是一个损失。
第三、大致相等在实践中无法实际量化。
（四）承租人不能主张优先购买权的法定情形
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条明确了四种情形下，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
1、房屋共有人行使优先购买权的；
2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
就第三人而言，如果第三人存在我国《合同法》规定的如下情形，承租人可以请求确认出租人与第三人签订的买卖合同无效：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”
但就善意第三人而言，如果第三人尚未受让标的物、办理过户登记，则因承租人优先权的行使，即在出卖人与第三人、出卖人与承租人之间成立双重买卖，此时可优先保护承租人的利益；如果第三人已受让标的物并已办理过户登记，并且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”则承租人所拥有的优先购买权并无物权的追及力，其不能对抗已获得物权的善意第三人，此时承租人仅得请求出卖人负债务不履行的赔偿责任。