代 理 词

尊敬的审判员：

重庆合纵律师事务所接受本案原告秦某的委托，指派穆川律师作为其与被告重庆市xx物业（集团）有限公司、蒋某某房屋买卖转让合同纠纷案的诉讼代理人参加诉讼，现我依据本案的有关证据、材料，结合法庭辩论，代理人发表如下代理意见。

一、关于本案的事实

本案诉争位于本市渝中区桂花园XX号XX这套房屋，在1994年时已被重庆学校房地产开发公司（现该公司已注销）收购；1998年10月29日，重庆学校房地产开发公司又与重庆XX物业发展有限公司签订了《危房改造项目转让合同》,并取得行政批准。1998年，重庆XX物业发展有限公司改名为重庆市xx物业（集团）有限公司。自2001年起，原告一直向“xx公司”租住该房屋。2011年6月15日，在“xx公司”告知其该房屋产权手续在一个月内办理到其名下承诺后，原告方与被告“xx公司”签订了《房屋买卖转让合同》，并交付定金一万元，购买了位于本市渝中区桂花园XX号XX房屋。随后，“xx公司”将此情况通知了被告蒋某。但至今，房屋产权未能办理在原告名下。

    二、原告与被告“xx公司”之间签订的《房屋买卖转让合同》合法有效。

  （一）被告“xx公司”转让诉争房屋，属于有权处分。

被告在房屋买卖转让合同签订前，该房屋已被重庆学校房地产开发公司收购，后有在取得行政批准下，将其房屋转让给“xx公司”，并由其实际使用，故被告“xx公司”取得该房屋处分权。属于有权处分，符合《合同法》第132条之规定。

   （二）签订房屋转让合同时被告“xx公司”没有取得房屋产权证，合同一样成立有效。

   虽然《城市房地产管理法》第37条第1款第6项规定未依法登记领取权属证书的不得转让，但本条规定的立法本意不是限制合同自由，而是从产权明晰的角度规范房地产市场。违反此条只是违反了行政管理性规定，而非民事合同的禁止性规定，合同并不能因此导致无效。

综上，该合同是经过双方协商一致，双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。

    三、原告已经履行了合同义务并实际占有房屋。

自2001年起，原告一直租住在被告xx公司实际占有的该房屋内，2011年6月15日，与被告“xx公司”签订了《房屋买卖转让合同》，购买了该房屋，并依照合同约定交付定金一万元，已经履行了主要付款义务。原告在购得房屋后，对该房屋进行了装修，并安装了全部家用设施。

    四、两被告均应当协助原告办理房屋产权过户手续。

被告蒋某的房屋被重庆学校房地产开发公司收购后又依法转让给被告“xx公司”。在该法律关系中，“xx公司”处于买受人地位；蒋某属于出卖人地位。在未办理房屋权属变更登记手续之前，买受人对出卖人享有的权利包括：接受房屋和要求其协助办理房屋权属登记手续；与此相对应，出卖人的义务包括：交付房屋和协助办理房屋权属登记手续。买受人可以将对出卖人的上述请求权全部或者部分转让给第三人。此时，因房屋尚未办理过户手续，房屋所有权仍然属于出卖人。同时，原告与被告“xx公司”签订的《房屋买卖转让合同》中，明确约定了被告“xx公司”的房屋过户义务。所以，两被告均应当协助原告办理房屋产权过户手续。

    综上所述，本代理人认为：本案的事实清楚，证据确凿，法律关系明确，原告的诉讼请求有事实根据，有法律理由。为了维护法律的尊严，切实保护原告的合法权益，特依法提出以上代理意见，恳请法庭予以充分考虑！

此致

重庆市渝中区人民法院

重庆合纵律师事务所

穆川律师

二0一二年八月二十二日